Des prêts magiques qui grossissent tous seuls !

Publié le par loïc abadie

Vous pensiez avoir assisté au pire avec les faillites actuelles dans le secteur des prêts à risque aux USA ?...le "meilleur" est en réalité à venir avec les prêts "neg-ams" et "interest only". Cette fois ce seront toutes les catégories d'emprunteurs qui seront concernés. Et l'impact sera encore bien plus fort.
 
Quelques explications :
 
Dans notre système bancaire "traditionnel", on rembourse un prêt de façon classique : à chaque mensualité, on paye une part d’intérêts et une part de capital, le capital restant du diminuant progressivement jusqu’au remboursement du prêt. 
 
Aux USA et dans certains autres pays, des prêts beaucoup plus "exotiques" ont été inventés, et sont de véritables bombes à retardement pour le système : les prêts « interest only » et les « neg-am ».
 
  • Les prêts « interest-only » sont des prêts ou on ne paie que les intérêts (donc sans rembourser le capital) pendant une période de quelques années. Comme les miracles ont une fin, vient un moment (au bout de 5 ans en général) ou il faut aussi rembourser le capital. Quand ce moment arrive, l’annuité augmente brutalement  et le pauvre emprunteur devra donc soit vendre sa maison, soit prendre un nouveau prêt (possible tant que l'immobilier monte), soit payer sa nouvelle annuité...chose qu'il sera en général incapable de faire.
 
  • Mais Il y a encore beaucoup mieux : Une partie des emprunteurs n'étant plus capables de rembourser les seuls intérêts de leur prêt, on a inventé à leur intention les "Neg-ams" (prêts à amortissement négatif).
Dans ce type de prêt, l’emprunteur a la possibilité de ne même plus rembourser la totalité des intérêts, il a juste une « mensualité minimum » à payer, d’un montant très faible. Exemples :
- 321 $ pour obtenir 100000$ chez Aimloan,
- 529$ pour obtenir 200000 $ chez 24/7… non vous ne rêvez pas !)
 
Comme il n’y a pas toujours pas de miracle, la part des intérêts non remboursés vient alors grossir le capital du et le prêt grossit « tout seul » au lieu d’être remboursé.
Tant que le montant du prêt à rembourser n’a pas augmenté au delà d’une limite fixée (en général 110 ou 115% du prêt initial) tout va bien et l'emprunteur coule des jours heureux et insouciants dans sa splendide maison.
Mais dès que cette limite est dépassée (en moyenne au bout de 3 ans),  la bombe à retardement se déclenche : le doux prêt "Neg-Am" est automatiquement transformé en prêt classique à taux variable.
Il faut rembourser les intérêts et le capital...Le pauvre emprunteur voit alors en l'espace d'un mois seulement sa mensualité multipliée d’un coup par 2 ou 3, n'a pas remboursé un centime sur son capital et doit même 10% de plus qu'au début du prêt).
A noter que le moment de cette "transformation" est totalement impossible à prévoir pour un particulier non expert, dépendant des marchés de taux d'intérêt et de calculs particulièrement complexes...
pour ceux qui en ont le courage, explications en anglais de "tanta" ici, (prévoir beaucoup d'aspirine avant lecture !). En tout cas l'emprunteur lambda n'a aucune chance de comprendre ce mécanisme !
 
Voici à titre d'exemple un tableau issu des simulations de la société « Aimloan.com »
 
Mois
Mensualité minimum
Capital restant du
1
321,64
100 000
13
345,76
102 725
25
371,69
106 501
35
371,69
110 343
36
889,70
110 259
 
Les mensualités augmentent d’abord au rythme de 7,5% par an…déjà pas mal mais ce n’est rien à coté de ce qui arrive au mois 36 : la mensualité passe de 371 à 889 $ d’un seul coup (et continue d’augmenter ensuite)…
 
Le plus grave de l'histoire est à venir :
 
Les prêts "neg-am" sont en effet autorisés par la banque sur la base des capacités de l’emprunteur à rembourser seulement la mensualité minimum de départ (321$ dans notre exemple). L'immense majorité de ces emprunteurs seront donc incapables de rembourser lors de la "transformation du prêt" :
Connaissez vous beaucoup de ménages capables de résister à une multiplication par 2,4 de leur mensualité en un mois ? Pas moi !
 
En situation de hausse de l’immobilier, tout se passe quand même bien : l’emprunteur garde son prêt uniquement pendant la période « remboursement minimum », revend sa maison au bout de 3 ans juste avant la « hausse brutale » (ou reprend un nouveau prêt si il pense que ça va encore monter), la plus value lui permet de rembourser son prêt et il pourra même en conserver une partie.
Il aura en prime profité de sa belle maison 3 ans en payant des mensualités très faibles, ou l’aura même loué plus cher que ses mensualités, retirant ainsi un bénéfice sans débourser un sou.
Un vrai conte de fées qui a séduit de très nombreux emprunteurs depuis 2004.
 
En situation de baisse (c’est le cas depuis juillet 2006 aux USA), le miracle tourne par contre au cauchemar :
En prenant un rythme de baisse à 8% par an (on en est déjà à –8% entre juillet 2006 et février 2007 aux USA, donc ce rythme a toutes les chances d’être dépassé), la maison de 100000$ ne vaudra plus que 77 868$ à la revente au bout de 3 ans.
Le prêt à rembourser lui par contre aura augmenté à 110000$ pendant le même temps.
Résultat : l’emprunteur se retrouve en faillite, sans logement, et avec une ardoise de 32 132$ (en supposant qu'il ait réussi à revendre sa maison). Et la banque se retrouve avec un client incapable de rembourser.
 

Cet exemple utilisait un petit prêt de 100 000 $. Dans la réalité, le montant des prêts immobiliers aux ménages est bien plus élevé et dépasse souvent 200 000 ou 300 000$.

Dans le prochain article nous verrons à quel point ces prêts sont répandus aux USA, les manipulations comptables qui leur sont associées dans le système bancaire et ce qu'il faut en attendre sur l'immobilier et l'économie en général.

Publié dans immobilier

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gaston 13/03/2008 03:45

Bonjour,est-ce-que vous vous sentiriez inspiré d'écrire un article sur ce qui se passe en cas d'impossibilité de rembourser de le prêt et quelle part du prêt la banque arrive en général à récupérer?Quoi qu'il en soit, merci, ce blog est intéressants même si vos analyses mériteraient plus de nuances (la crise fin 2007 on l'a pas vue).

du-puel 01/09/2007 22:54

Effectivement ces deux types de prêts existent en France :- le "in-fine" est utilisé en optimisation fiscale. Le banquier, pas fou, demande à son client de placer un peu moins que le capital dans un cadre fiscal privilégié, typiquement une assurance vie, qu'il nantit.Le client ne rembourse que des intérêts, qu'il déduit d'un revenu foncier (les loyers perçus sur la location p.ex.) et qui lui coûtent donc moins cher (les impôts économisés sur ces revenus non taxés), et qui, de plus, présentent une mensualité inférieure à celle d'un prêt à taux fixe.Pendant ce temps l'AV grossit, en général elle est placée sur un support sans risque, type euro.A l'échéance, le produit de l'AV (moins CSG/RDS) couvre le remboursement du capital.- les negam exitent sous forme de prêts à taux progressifs. Là encore dans un but d'optimisation fiscale ou de trésorerie. J'en ai pris un en 1996, le taux augmentait (très) légèrement pour conduire à une augmentation de 1% par an de la mensualité, suivant en cela l'augmentation prévisible du loyer.J'ai commencé à 6.5%, pour arriver à 7% en 2003 où je l'ai remboursé par anticipation (il n'y avait pas de pénalité) et l'ai remplacé par un taux fixe classique à 3.95% économisant ainsi un paquet d'intérêts au moment où les taux me semblait au plus bas.Ce genre de montage est évidemment restreint à des cas spécifiques et à une clientèle solvable.Le problème des Amerlocains, et de tous ceux à qui ils ont refilé leur vérole, est que la clientèle de cette finance créative était ce qu'il restait à la fin de la bulle : les insolvables. Et qui en ont fait des "produits" financiers avec effet de levier ... qui fonctionnera aussi fort à la baisse.Armand.

charles ponzi 07/08/2007 20:50

Bonjour et bravo pour ce très bon blog !Je voulais juste faire remarquer en ce qui concerne uniquement les crédits "interest only", qu'ils existent aussi en Europe. Il s'agit des crédits "in fine".Je me souviens parfaitement d'un documentaire télévisé d'il y a plusieurs années qui montrait des ménages de l'Est de la France, victimes d'une démarche commerciale agressive de la part d'une banque allemande (qui avait le droit de vendre des crédits en France) qui leur avait vendu des crédits in fine. Ces personnes (milieu modeste) étaient au plus mal, ne s'étant pas aperçu qu'elles remboursait uniquement des intérêts (raison pour laquelle elles avaient été attirées par l'offre) jusqu'à ce qu'elle reçoive le courrier exigeant "in fine" le remboursement du capital emprunté...Ce type de crédit ne semble pas répandu en France (prudence des banques ? législation ? invendables ? auriez-vous une réponse ?).

loïc abadie 09/08/2007 16:59

Merci pour ce commentaire, j'ai regardé en détail ces prêts in fine.Pour le moment, ils sont nettement moins risqués qu'aux USA parce que la part de capital non remboursée est remplacée par un placement équivalent nanti au profit de la banque.C'est essentiellement un instrument peu répandu et utile pour des investisseurs locatifs qui veulent déduire un maximum d'intérêts de leur revenus imposables.Mais il est possible qu'une banque ait "détourné" ce produit de son usage de départ !D'une manière générale, les banques françaises sont beaucoup plus conservatrices vis à vis du crédit immobilier aux particuliers, mais quand même exposées en cas de fort recul de l'immobilier (cf crédit lyonnais en 1991). Le marché de la promotion immobilière, où les retournements sont rapides et brutaux constitue pour elles un risque important.

janot51 21/03/2007 22:12

Merci pour les explications.Même si j'avais eu écho des dangers de ces prets exotiques, je n'avais jamais vraiment pris la peine de regarder ça en détail.Complètement hallucinant !Clair que ce n'est vraiment plus le moment de souscrire ce genre de pret aux US.Par contre, les premiers qui y ont souscrit et ceux qui ont été les plus malins ont du se faire des c..... en or !

tollioub 19/03/2007 15:40

Excellent blog. Concis, précis, pédagogique et très instructif.