Immobilier : le début du massacre...

Publié le par loïc

Même dans le monde immobilier les arbres ne montent pas jusqu'au ciel !

Les USA commencent actuellement à en faire l'expérience : un article de CNN en date du 8 mars montre que les prix baissent inexorablement depuis maintenant 6 mois, et qu'un tel mouvement n'avait pas été observé depuis 11 ans.

La baisse des prix est encore modérée (3% sur un an, mais déjà -8,5% par rapport au pic de juillet 2006)

Mais la situation du marché est nettement plus grave que cette baisse ne l'indique : les mises en chantiers (constructions de logements neufs) ont chuté de près de 40% en un an d'après ces données de la FED.

Plus grave encore, une vague de faillites est en cours d'installation parmi les ménages US les plus fragiles.

Ces faillites concernent actuellement un secteur particulier du marché : les "subprimes" (en gros, les ménages dont la capacité de remboursement est la plus faible) mais commencent à s'étendre vers des ménages moins fragiles (les "Alt-A"). Ces ménages à capacité de remboursement douteuse ont représenté environ 40% du marché immobilier en 2006 aux USA.

Même si nous ne sommes qu'au tout début du mouvement, il y a déjà des victimes de taille : La 3ème banque de prêts immobiliers à risque est quasiment en situation de faillite et 20 banques spécialisées dans les crédits à risques ont fait faillite ou sont en situation très difficile (source : bloomberg)

Cette vague de faillite aux USA qui concerne à la fois les emprunteurs et les prêteurs a une triple conséquence, désastreuse pour le marché immobilier US et l'économie en général :

a) le marché risque d'être inondé de biens mis en liquidation avec pour conséquence une accélération de la chute des prix.

b) Les banques vont fermer l'accès du crédit à un nombre croissant de ménages, il y aura donc moins d'acheteurs potentiels.

c) Les nouvelles de faillites qui se répandent dans l'opinion publique vont augmenter fortement la peur et la méfiance des investisseurs.

L'immobilier étant un des moteurs essentiels de la croissance US (dans sa forme actuelle), le retournement en cours aura des conséquences forcément très lourdes sur l'ensemble de l'économie.

 Pour finir, un graphique donnant le cours de l'indice des constructeurs de logements individuels aux USA.  Entre le plus haut à 1150 de la mi 2005 et aujourd'hui, la baisse des cours atteint déjà 44%. Visiblement le marché a déjà anticipé un puissant retournement de conjoncture sur l'immobilier.

 

Publié dans immobilier

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Jeu de ville 23/01/2010 17:50


Le problème est que les banques ont trop voulu "jouer" avec le risque.
Concurrent X fait ça, il faut que je fasse plus avantageux que lui.

Puis ils ont essayé de s'"échanger" les crédits à risque...


rbeling 15/10/2009 12:31


Actualisation d'historiettes et
bilan du marché immobilier actuel (Marché environ de Toulouse)

 La conclusion

 Comme vous le constaterez à la lecture de la conclusion d’articles passés, les biens qui sont « mal partis » (mauvaise qualité, prix trop haut, mauvaise stratégie de commercialisation…) sont,
pour la plupart, toujours en vente. Les acquéreurs potentiels s’en méfient  à présent,  comme de la peste, car cela fait trop longtemps qu’ils « traînent » sur le marché.

La règle des 3 P (Bon Prix, Bon Produit, Bonne Promotion) s’applique donc toujours avec une acuité brûlante. Les ventes se poursuivent dans mon agence lorsque cette règle est respectée, donc pour
les propriétaires qui acceptent de suivre les conseils et les préconisations en matière d’actualisation de prix. Ainsi, même si le nombre de vente a diminué de 25% environ par rapport à 2007, je
pense que la baisse en matière de volume de transactions est à présent derrière nous.

En revanche, je pense que la baisse de prix ne fait que commencer (jusqu’à fin 2011 à mon avis), même si je n’envisage absolument pas un scénario de baisse supérieur à -35% au total sur un peu plus
de 3 ans (baisse globale entre le 1er Septembre 2008 et le 31 Décembre 2011).

Si les propriétaires prennent conscience de la nécessité de suivre simplement cette tendance (nul besoin d’anticiper les baisses à venir, seule une mise à jour du prix suffit), les ventes se
poursuivront à un volume convenable. La clef du succès de la profession est donc de provoquer la prise de conscience des propriétaires en ce qui concerne l’entrée du marché, depuis Septembre 2008,
dans un nouveau cycle baissier (naturellement long comme tout cycle immobilier).


immo 01/10/2009 16:22


Avec un système parvenu un quasi point de rupture il est logique l'immobilier souffre aujourdhui après une decennie de hausse
continue. Asséchant au fil des années le nombre d'acquéreurs potentiel, la fin du crédit facile a entrainé un blocage brutal du volume de transaction.  La tendance baissiere reste plus que
jamais d'actualité.


Guillaume 30/06/2009 17:39

Bonjour,Dans le cadre d'une succession familiale je réfléchis à la constitution d'une SCI et au montage suivant :- Constitution d'une SCI dont les membres de la famille sont actionnaires- Apport en numéraire des actionnaires- Vente des biens immobiliers détenus par les membres de la famille à la SCI- La SCI s'endette pour les achats- Les remboursements sont couverts par les loyers des biens mis en location et par le cash des actionnaires (généré par la vente à la SCI des différents biens).Que pensez vous d'un tel montage ?Est il réalisable ?Envisageable compte tenu de la difficulté actuelle à lever de la dette ?D'avance merci pour commentaires éclairés.

coolzen 27/05/2009 11:44

Le plancher est encore loin pour l'immo us! (update 26-05-2009)