Immobilier US : quelles pertes potentielles pour les banques ?

Publié le par loïc abadie

 Pour les estimer, il existe une approche jusqu'ici assez peu utilisée par les différents auteurs sur ce sujet, mais qui a le mérite d'être globale, et de porter sur l'ensemble des prêts hypothécaires (subprimes ou non) : les « négative equity ».

Aux USA, les banques assurent leur risque par l'hypothèque détenue sur le logement de leur emprunteur. Si celui-ci est défaillant, la banque saisit le logement, mais l'emprunteur en « faillite personnelle » ne doit alors plus rien à sa banque.

Deux cas de figure peuvent alors se présenter :

1) La valeur du logement est supérieure au montant restant à rembourser : Tout va bien pour la banque, si l'emprunteur est défaillant, elle pourra se rembourser intégralement par la vente du logement saisi. C'est une situation de « positive équity »

2) La valeur du logement devient inférieure au montant restant à rembourser : En cas de défaut de l'emprunteur, la banque subira alors une perte en vendant le logement saisi.
Cette situation est appelée « négative equity ». Dans un contexte économique normal, elle est rare...mais lorsque le marché immobilier subit une forte baisse de prix, les « négative equity » deviennent abondantes, parce que la valeur de nombreux logements baisse sous le montant des prêts à rembourser.

Actuellement, l'indice moyen des prix US (Case-Shiller index) a déjà baissé de 10,7% en un an, et le rythme s'est encore accéléré au cours des derniers mois pour dépasser 15%/an en rythme annualisé.

La hausse de l'immobilier a dépassé 70% depuis 1999, en monnaie constante, donc inflation déduite. Vu la situation actuelle, une baisse des prix moyens de 35% par rapport au pic du début 2006 est une estimation prudente, qui pourrait être nettement dépassée.
Je m'en tiendrai à ce niveau dans les calculs qui suivent...

 Quelles conséquences attendre de cette baisse ?

 - Il y a déjà 10,3% des ménages US en situation de négative equity selon Moody's (article du Guardian)

 - Si on se base sur le graphique de Calculated risk (lui même tiré du très officiel organisme "first american Core Logic"), on s'aperçoit qu'une baisse des prix de 35% plongerait environ 40% des ménages US dans une situation de négative equity.

Continuons donc nos calculs :

- Le montant total des prêts hyothécaires (hors secteur agricole/professionnel) était de 11094 milliards de $ (statistique Z1 de la FED).

Il y aurait donc 4400 milliards de prêts hypothécaires en situation de négative equity après une baisse de 35% des prix.

A chaque défaut d'emprunteur sur un de ces prêts, la banque perdra environ 30 à 35 % de la valeur de sa créance (negative equity moyenne de 15 à 20%, s'étalant de 0 à 35% +  15% dus au fait que la banque devra vendre aux enchères rapidement et sous le prix du marché, avec en plus les frais de recouvrement associés à ce type d'opérations.

Les pertes maximales potentielles seront alors de 4400 * 35% = 1540 milliards de $.

Les pertes réelles seront inférieures à ce montant, parce que tous les ménages en « négative equity » ne se mettront pas en faillite :

En théorie ils ont intérêt à le faire, parce qu'il est avantageux financièrement pour un emprunteur en négative equity de « planter sa banque » : pourquoi en effet continuer de rembourser un prêt qui coûte plus cher que la valeur de sa maison ? Autant "repartir de zéro" et donner les clés à sa banque.
En pratique se mettre en faillite a aussi des inconvénients : l'emprunteur sera « fiché », il n'aura plus accès au crédit pendant plusieurs années (ou difficilement). 
Et certains emprunteurs pourront continuer à rembourser malgré tout en espérant que les prix remontent.

Mais en situation de négative equity importante, la stratégie du « walk away » (l'emprunteur quitte son logement et laisse sa banque se débrouiller) est très tentante.

La société « youwalkway » (http://www.youwalkaway.com/) propose ainsi d'accompagner et d'aider les emprunteurs en négative equity à choisir délibérément la saisie et la faillite personnelle, c'est à dire quitter leur logement et ne plus rembourser leur emprunt, tout en profitant en prime de quelques mois de loyers gratuits en fonction du temps de réaction des banques et des délais de procédure !

Il suffirait que 50% des emprunteurs en négative equity cessent de rembourser leur banque (soit parce qu'ils ne peuvent plus le faire, soit par choix délibéré) pour arriver à une perte totale de 700 à 800 milliards de $ sur les prêts immobiliers.

C'est une hypothèse qui me semble raisonnable, et bien entendu cette estimation ne porte que sur la partie immobilier du système (environ 25% du total des prêts). D'autres foyers de pertes (crédits à la consommation, crédits aux entreprises, crédits entre organismes financiers) viendront s'y ajouter.

 

 

 

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brehat 12/04/2009 17:18

Immobilier :A la sortie de ce premier trimestre 2009, un point sur le marché de l'immobilier en France.On peut dire qu'il ne vas pas bien et même qu'il va mal. Ci dessous un article du 08/04 qui donne des détails en provenance des cabinets de notaires / FNAIM :http://www.liberation.fr/societe/0101560854-marche-immobilier-ca-baisse-dans-tous-les-coins20 % de chute des ventes entre 2008 et 2007 au niveau national alors que les choses sérieuses n'ont fait que commencer au 4ème trimestre 2008. Déjà une baisse de 37 % au niveau national pour janvier-février 2009 vs les mêmes mois de 200847 % de chute de ventes à Paris entre décembre et janvier. Ces chutes sont beaucoup plus violentes que lors de la crise immobilière des années 90. On commence à parler de Krach immobilier. Résultats : baisse de 30 % de CA des agences immobilières debut 2009 vs début 2008. Si l'on considère que cela inclus 25 % de baisse des transactions selon eux (contre 37 % pour les notaires cherchez l'erreur voir plus bas), leurs honoraires étant proportionnels aux prix de ventes, cela correspond donc à une baisse des prix de vente de 7% en moyenne au niveau national en ce début d'année, cela semble être une bonne indication (même si les plus petites surfaces se vendent mieux que la moyenne, moins touchés par la baisse des volumes,  avec des frais d'agent + importants, en première approximation on peut penser qu'ils ont compenser une possible diminution des frais d'agences que les agents ont probablement du commencer à consentir à partir de la fin d'année 2008 ). En fait la FNAIM parle d'une chute des prix de 9,8 % vs 7 % calculé plus haut, cela signifie qu'ils ont en moyenne consenti moins de réductions d'honoraires en % (cf mon explication plus haut : mix des ventes vers de plus petites surfaces et baisse des prix => le prix de vente moyen diminue et plus le prix est bas plus le % d'honoraires est important, c'est assez logique et donc ces % sont assez cohérents). 25 % de baisse chez la FNAIM, 37 % chez les notaires : un indicateur supplémentaire que la crise immobilière est là ?  il est possible que la crise aidant, les ventes entre particuliers chutent plus vite que celles passant paer les professionnels qui ont plus de force de persuasions pour faire comprendre aux vendeurs récalcitrants que le marché est baissier et qu'ils doivent consentir des baisses de prix. Encore actuellement seulement 51 % des vendeurs sont ouverts à négocier une baisse !!! Et pour l'instant d'après la FNAIM ceux qui consentent des baisses acceptent des baisses de 14 % en moyenne. La baisse n'est donc pas finie car bientôt ce ne seront plus 51 % qui consentiront des baisses et pas à 14 % uniquement (je ne dis pas demain ni même le trimestre prochain disons à partir du 3T2009, lorsqu 'il sera urgent de vendre avant la rentrée des classes).Un indicateur personnel : nombre d'annonces de location vs nombre d'annonces de ventes au niveau national a évoluer de manière très importante : entre mai 2008 et avril 2009 ce ratio a progressé de 43 % (environ même pourcentage en grde couronne IDF). Et cette évolution c'est produite de manière subite lors du 4T2008 et est restée stable lors du 1T2009. Mon interprétation : les biens qui n'arrivent pas à être vendu (au prix souhaité pour les vendeurs et demandés par les vendeurs) sont proposés à la location. L'afflux de biens à la location va donc inéxorablement tirer les loyers vers le bas, c'est déjà le cas dans de nombreuses villes (et pas seulement celles qui ont été noyées de programmes Robien. C'est aussi le cas dans le secteur immobiler de bureaux : des baisses conséquentes de loyer de 15 à 20 % sont consenties lors des renégociations de bails à la Défense à Paris alors même que des tours récemment terminées ne trouvent pas de locataires).Bien entendu le neuf est un cas particulier, le doublement des prêts à taux zéros (sousmis à conditions de revenus et jusque fin 2009 pour l'instant), la loi Scellier (valide jusque fin 2010 qui vient d'être élargie au villes de moins de 50000 habitants) pourront peut être faire croire certains à une reprise surtout que la baisse des taux, les remboursement d'intêrets (qui de l'avis de tous n'a eu que peu d'effet) vont s'associer pour essayer de jouer leur rôle de coussins amortisseurs. Comme les primes à la casse, dans une crise longue comme celle là, cela aura aussi un effet très néfaste (lorsqu'ils s'arrêteront les effets d'aubaines n'exiteront plus et le marché plongera encore plus bas) à moins de rendre tout ces dispositifs pérennes. D'ailleurs concernant le neuf, le Crédit foncier, dans une étude récente, observait que 75 % des logements neufs étaient vendus entre 3 000 et 3 500 euros le mètre carré, s'adressant à seulement 15 % des acheteurs, alors que 75 % de la demande exprimée se situe entre 2 300 et 2 500 euros le mètre carré. Les promoteurs ont adaptés leurs offres plus en volume (Pour Kaufmann : sur base 1T2009 -26 % vs 1T2008 et - 50 % vs 1 T2007) qu'en prix mais cela ne devrait pas durer.On voit bien que la baisse de l'immobilier ne fait que commencer. Les banques françaises le savent : Les ménages français se sont lourdement endettés, puisque l'encours total des prêts immobiliers représentait, en 2007, 69 % de l'ensemble des revenus bruts de tous les Français (incluant ceux qui n'ont aucun emprunt en cours), contre 26 %, en 1978. Les "négatives équity" vont commencer à apparaître en France aussi, associé à une augmentation du chômage, on sait que cela ne devrait pas faire bon ménage.

Xanae 10/04/2008 11:32

Il semble probable que la majorité choisira la solution du walk away et laissera à la banque une maison invendable. Et en Europe, que feront ceux qui ont emprunté pour acheter un appartement? Sachant qu'ils rembourseront un prêt supérieur à la valeur du bien, quelle sera la meilleure solution pour eux?

fred 10/04/2008 11:31

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Également : j'ai lu récemment que certains foyers américains commencaient à contester la propriété même de leur maison.c'est exact. sur google chercher "ohio mortgage deutschebank"

fred 10/04/2008 11:26

en fait, d'apres ce que j'ai compris, il y a deux cas possibles aux USA dans le cas où un emprunteur ne paye plus :- soit la banque saisie la maison et se paye avec. l'emprunteur est libre de ses dettes quelles qu'elles soient. C'est la procedure courante car tres rapide.- soit la banque assigne l'emprunteur sur tout ses biens et dans ce cas c'est a peu pres comme en France : il doit tout rembourser. Mais c'est tres long judiciairement donc peu utilisé.

A.N.Onyme 10/04/2008 11:25

Également : j'ai lu récemment que certains foyers américains commencaient à contester la propriété même de leur maison.Il semblerait que les subprimes aient fait l'objet de tellement de transactions que peu de banques et organismes prêteurs ont réellement gardés les titres de propriété.Le résultat est qu'avec l'aide de bons avocats, certains petits malins sont arrivés à garder leur maison sans rien payer, les banques réclamant le paiement des prêts immobiliers, mais sans pouvoir produire les papiers nécessaires.Je n'ai pas de liens, malheureusement, mais les premières affaires dans ce sens ont déjà eu lieu, en particulier en Floride.Si cette tendance ("walk-away" et contestation de la propriété) se généralise, il est fort probable que les pertes des banques américaines se révèlent absolument gigantesques...