Economie US : d’où vient cette résistance ?

Publié le 15 octobre 2007 par loïc abadie

Les derniers chiffres tombés indiquent pour le moment que la crise en cours sur le secteur immobilier n’a toujours pas impacté fortement le reste de l’économie :

- Les ventes au détail sont en hausse de 0,6% en septembre.
- Les divers indicateurs d’activité ne faiblissent pas vraiment (ISM, Michigan à peu près stables, rebond léger des indices de Philadelphie et New-York), les capacités d’utilisation dans l’industrie plafonnent mais ne baissent pas encore (http://research.stlouisfed.org/fred2/series/MCUMFN?cid=3)

- Et bien sûr, pour compléter ce tableau, les bourses mondiales et marchés de matières premières continuent plus que jamais leur ascension comme si il n’y avait aucun problème.

Comment expliquer cette curieuse résistance de l’économie ?

La clé du problème est sans doute à chercher dans le refinancement hypothécaire :

En situation de hausse de l’immobilier, les ménages peuvent augmenter le montant de leur hypothèque sur leur habitation pour obtenir du cash et consommer. C’est ce schéma qui a permis le dernier cycle de croissance en cours depuis 2002.

La dernière étude disponible sur le sujet (Freddie Mac, 2^ème trimestre 2007) date un peu mais permet de mieux comprendre certaines données essentielles sur le refinancement hypothécaire :

Deux remarques :

- L’âge moyen d’un prêt refinancé était de l’ordre de 3 ans, et évidemment 83% des refinancements ont été faits pour obtenir un prêt plus gros (donc du cash pour consommer).

- Au moment du refinancement, la hausse de valeur du bien refinancé était de l’ordre de 25% (moyenne des 3 derniers trimestres).

Au vu de ces données, il y a un stock encore important de ménages qui peuvent refinancer leur bien immobilier pour un montant plus élevé, vu la hausse de l'immobilier sur les 3 dernières années, et ce sera le cas tant que les prix de l’immobilier ne seront pas engagés franchement dans une phase de baisse rapide.

Actuellement nous sommes en début de crise immobilière : il y a bien un plongeon impressionnant au niveau des volumes, mais les vendeurs refusent pour le moment de baisser leurs prix, et ce début de crise se traduit donc par une simple accumulation des stocks invendus…cette situation ne pourra évidemment pas durer très longtemps, et les premiers signes francs d’une baisse de prix commencent à apparaître, avec une baisse des prix de l'ordre de 4% sur un an.

Mais en attendant, le refinancement hypothécaire continue visiblement de « perfuser » l’économie...et il n’y a que deux évènements capables d’arrêter cela :

- Une perte de confiance des ménages (possible à tout moment dans le contexte actuel, mais difficile à anticiper vu qu’on est sur de la psychologie pure).

- Une baisse franche des prix immobiliers (si on en croit le Case shiller index, c’est une question de mois).

En attendant, les dernières données, datant du début octobre confirment la vigueur persistante du refinancement hypothécaire :

- Les demandes de prêts hypothécaires ont continué à progresser en octobre (+8,6% par rapport à la même période de 2006), et la part du refinancement dans ces prêts reste à des niveaux exceptionnellement élevés (46%) :
Lien

- L’encours des prêts immobiliers des banques commerciales (environ 1/3 du marché) ne montre aucun signe de faiblesse : Voir ce graphique